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“济南取消限价政策”刷屏事实和你想的可能有点不一样……

时间:2019-09-02 03:45  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:3月21日中午,济南大众网报道了关于济南楼市限价政策取消的消息,随后,这条新闻就被各大财经媒体转载,然后就在网络上刷屏,后来经过反复确认后,济南方面相关人员确定了这个消息,并且强调限购政策继续实行。 我们都知道,济南是山东省的省会,在全国来看

  3月21日中午,济南大众网报道了关于“济南楼市限价政策取消”的消息,随后,这条新闻就被各大财经媒体转载,然后就在网络上刷屏,后来经过反复确认后,济南方面相关人员确定了这个消息,并且强调“限购政策”继续实行。

  我们都知道,济南是山东省的省会,在全国来看,也是排名第三位的省会、副省级城市,同时也入列全国新一线年,就是济南打响了二线城市取消限购的第一枪,后面发生了什么我想大家都清楚了。

  时隔五年之后,济南这次“取消限价政策”会同样具有标杆意义吗?未来济南房价的走势会是怎样呢?

  事实上,济南就没有出台楼市限价政策,所以现在热传的“济南取消限价政策”也就成了一个伪命题。

  限价房,比较简单的理解就是政府部门直接对某个楼盘或某个片区直接定价,超过这个价格的房子不能卖。

  需要我们注意的是,限价房的限价环节,其实在土地出让的时候就已经开始了,也就是说,政府卖给开发商土地的时候,就已经明确约定这是“政策性的土地”,不是“市场性的土地”。

  从笔者目前搜集到的信息看,济南目前真正意义上的限价项目,只有两个。一宗位于高新东区孙村片区,去年年初被万科拍得,土地出让文件中明确表示,其中20万平米的产品,未来售价不得超过1.2万元/平方米,且只有在高新东区工作的人才有资格购买。

  另一宗地块在长清南部的高新区创新谷。它的位置,长清大学城以南片区,海棠路以西、马鞍山以南。未来,这块土地的房屋售价不得高于1.1万/平方米。

  这两个项目,是济南市场仅有的两个限价房地块。其中,高新东区项目已经入市,即劝学里,销售均价并未达到1.2的最高限价;而长清项目还未入市。而且,这两个项目将来取消限价的可能性也不大,因为它们的限价已经在当初土拍时定了。

  至于其他楼盘销售人员口中的限价,是指开发商在申请预售证时,价格偏高的项目是拿不到预售证的,开发商只能以较低的价格申请。

  2016年底,济南出台的调控政策中明确指出,对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。

  这些情况通过现在济南市场房价的走势就能反应出来。下图是吉屋网给出的济南一手房和二手房的房价走势情况,可以看到济南当地一手房和二手房之间倒挂现象比较严重,而且有大约20%的价差。

  所以讲了这么多,现在市面上疯传的“取消限价”一说,可能最多只是略微放松了预售证的申请。毕竟济南20个月的库存目前很充足,甚至库存周期是偏高的,销售压力并不低。

  济南这一轮上涨行情,是从2016年启动的,那一年的济南市场,地王频出,平均楼面价突破5500元,这也引发了房价的快速上涨。

  也是从2016年9月开始,济南开始对房地产进行严格调控,9月底,10月初,12月底,2017年4月先后四次出台涉及限购,限贷,限售等调控政策,并且这样的势头一直延续到2018年。2018年4月和7月,又分别针对全款购房,拒绝使用商贷或公积金贷款,以及“毛坯变装修”变相涨价等问题,进行了及时的纠正和规范。

  所以我们看到,从2018年下半年开始,济南房地产市场开始显著降温,量价齐跌。

  根据济南搜房网的数据显示,2018年9月,济南商品房成交总量为4734套,环比8月仅增加了558套,成交量只能算微涨。

  到了10月,为了推盘,开发商开始加大促销力度,但这却并没有起到令人满意的效果。整个黄金周七天时间,总共成交186套,甚至10月4号那一天出现了零成交的尴尬局面。而且从统计局公布的数据来看,济南的房价也开始环比出现下降。

  其实一直到现在,通过安居客的数据显示,济南新房的销售价格依然保持在一个低迷状态。

  二手房方面虽然环比有所增长,但是与去年同期相比同一个小区相同户型的房子,房价也是在走低的。

  在兔博士查到的今年三月份成交的一套90平米两居室来看,均价为15821元/平方米,而去年这个时候,相同户型的一套房子的成交均价为18222元/平方米。

  如今济南开始有意“取消限签”,上层“托楼市”的意图明显,这也就意味着,那种比二手房房价低20%的新盘,即将成为历史。同时这也是向公众发出了一个信号,那些合适的楼盘,现在可以上手了。

  那些想在济南置业的小伙伴,可能又会担忧了,这样会不会造成房价又要一轮上涨呢?

  不会的!一个城市房价的上涨,很大程度上是由供需决定的。我们先来看一个山东省住建部门发布的一组数据。

  截至2018年12月底,济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米,同比增长15%,去化周期约20个月。济南的楼市库存是充足的。

  另外,根据我从济南当地中介朋友那里了解到的信息,现在济南市场上改善性需求比较旺盛,“连环单”比较多,也就是通过卖掉一处自己的住房,积累资金后买一套更新更大的房子。这也就是说,济南当地的存量住房是有保障的,未来的房价还会平稳发展。

  进入2019年以来,全国许多城市开始不同程度的放松调控,“一城一策,因城施策”已经成了房地产市场工作的主流,从去年下半年的住建部会议,一直到今年两会定调,“稳定”都是房地产工作要追求的目标,尽管对于这个词我们已经熟悉的不能再熟。



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