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昆明房价未来走向如何?数据分析告诉你稳定才是大势所趋

时间:2021-09-27 15:19  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:转眼,8月就要结束了。在过去的200多天里,如果你朋友圈里有个地产圈朋友,就会发现他更新朋友圈的频率要比往年更密集。原因无他,当下昆明楼市变量太大了,最近更是隔段时间就有新的项目加入降价行列,9字头住宅、2字头公寓,一波一波低价撩拨着购房者的神

  转眼,8月就要结束了。在过去的200多天里,如果你朋友圈里有个地产圈朋友,就会发现他更新朋友圈的频率要比往年更密集。原因无他,当下昆明楼市变量太大了,最近更是隔段时间就有新的项目加入降价行列,“9”字头住宅、“2”字头公寓,一波一波低价撩拨着购房者的神经。

  昆明房价回到“解放前”了?别想多了,想捡漏的最后可能真会“捡了个寂寞”。

  ►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明推出的特价房一览表(图自:大象房鉴所)

  据媒体统计,从5月至8月短短3个月的时间,昆明有近30个楼盘推出过特价房。房源遍及主城五区和太平、晋宁、嵩明、富民等地,产品类型涵盖公寓、住宅、洋房等三类,降价幅度从最低的64折到最高的95折,优惠后价格未破万的项目足有18个,看上去选择空间很大。

  特价楼盘项目看着多,但其实只占到昆明在售228个楼盘的1成多,远没有到全面普降的程度,实际细分下来也就四类。

  首先是公寓和远郊(嵩明、晋宁、富民等)项目。考虑到产权年限、水电物业、通勤距离以及未来变现难易程度等多重因素,这些项目一直是库存老大难,即使没有这波降价潮,也常年在促销队伍中。剔除这部分以后,特价项目砍掉了四分之一。

  其次是“先天不良”项目。从降价盘的分布图可以看到,特价房源中几乎没有二环内项目,大部分位于三环开外的非核心区,对地铁和周边配套的依赖度非常高。能够满足周边有开通地铁线路、距离站点适中(距离1公里)条件的也不多,拥有成熟配套的更少。剔除这部分以后,特价房源再减少一大部分。

  第三类为“蹭热度”项目。云南房网发现,剩余降价项目中,有不少项目优惠后的折扣计算下来仅9折左右,与平时正常销售时给出的优惠无异;其中一些力度稍大的,是临近清盘的尾房,也是常规促销操作,蹭热度嫌疑大于实际优惠力度。

  排除到此刻,特价楼盘仅剩个位数,也是真降价的项目。往上翻翻开发商,不难发现其中还有大部分是三条红线政策压力下,开发商为了快速回笼资金,不得已做出的换量选择。但这些项目大多又有着全款结清的要求,动辄拿出上百万资金,恐怕不是人人都能做到。

  因此,乍看之下楼盘降价声势很大,似乎波及全城,其实真实情况远没有那么夸张。

  ►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明新房价格指数出现两连跌(数据来源:国家统计局)

  ►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明主城7月住宅库存962万方去化时间1.16年(数据来源:昆明锐理)

  不过昆明整体房价确实有小幅下降,根据国家统计局70城房价指数,昆明新房价格指数在14连涨之后止步,从6月开始连续出现了2次下降。与此同时,住宅库存去化时间延长到了达1.16年(约13.94个月),再刷新高,成交均价也跌破1.5万关口。

  当前市场局势确实并不算乐观,但数据层面反映出来的市场现状和未来趋势如何?还得结合供应端和需求端两方面关键数据来研判。

  先看土地供应端,和前几年的巨量供应不同,昆明今年来已明显收紧,这是第一个重要信号。

  据统计,昆明今年上半年总共卖地708亩土地,是近6年来最少的。如果单算住宅部分,仅能释放约160万方建面的体量,这是个什么量级?也就是通常情况下一个多月的销量。而前段时间的土地推介会上推介的土地更是只有1000多亩,住宅用地占比也不高。

  简单来说,主动控制土地供应,从而抑制未来新房的增长规模,稳住房价,既不大涨也不大跌,政府的调控工具箱里,土地供应无疑是一把利器。

  再看新增预售端,昆明今年1-7月新增预售面积约696.21万平方米,也是近三年最少。预售面积的大幅度下降,说明现有市场供应量在快速减少,给市场去化争取充足时间。

  ►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明主城2021年7月各板块商品房供销存对比走势(数据来源:昆明锐理)

  最后看需求端,根据锐理7月月报,主城中各版块中已经有空港、滇池、东南、北市版块出现月度供销逆转,官南、东市和次中心版块供销需求也在逐渐趋平中,市场有一定缓解。虽然由于去年新增供应过大,去化效果不会立竿见影,但预测盘整期不会持续太久。

  梳理到这里就可以看到,市场是多变复杂的,绝不能以简单的结论代替具体的数据和事实分析,归纳一下,昆明近期房价整体下跌原因的脉络基本已经清晰。

  主因在于部分房企遭遇宏观调控政策带来的资金和信贷压力,不得不通过对项目进行甩卖的方式加快回笼资金,造成市场全面降价的“幻觉”;

  其次,如上文分析的,打折楼盘多数为郊区项目,拉低了整体成交均价,造成了市场怕被割了韭菜的心态;

  此消彼长之下,主城核心区真正抗跌的项目反而被淹没,新增的供应和成交对市场价格波动影响减弱,权重降低。

  但这样的状况还会持续下去吗?答案是否定的。逐渐趋稳、逐步优化才是未来的常态。

  何是“趋稳”?住房是一项重要的民生需求,楼市未来走向趋势离不开分析“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策下的底层逻辑。

  很多分析指出,中国调控基调的“房住不炒”和“三稳”政策中,已经明确释放出不允许房价大涨,也不允许大跌的讯息。昆明近期的“限跌令”也正是出于这样的政策导向。由此,我们看到近期多个项目纷纷取消折扣,保持“稳”字作风。

  何为“优化”?如前文分析,主城核心区抗跌产品的供应增加将是稳住昆明房价的“压舱石”,而今年下半年乃至明年,核心区的供应量与成交量都将稳健增长,优化楼市供给结构。

  一方面是随着主城区的多个大盘项目后续开发进程,优质产品的供应量持续增加,比如北市区的俊发城、龙泉俊园,南市区的彩云城、万科公园城市,东市区的华润中心、保利城,西市区的大华锦绣山海、招商雍和府等都将保持输出。

  另一方面,核心区会有多个新盘入市,比如小板桥片区的俊发未来城、巫家坝中铁建和招商新项目、老螺蛳湾片区的金茂府、世博片区的金地世博一号、中海汇德里等,还会注入新血。

  首先是区位和配套,地段因素在任何时候都很重要,成熟配套的片区或者拥有资源稀缺性的区域,所有配套已经兑现,看得见、摸得着。这类项目在此次降价潮中表现出了很好的抗跌性,未来发生贬值的概率极低。

  其次是房企品牌也很重要,选择在昆明市场中项目品牌比较受认可的俊发、万科、龙湖、碧桂园、金地或者国字号中海、招商、华润等,这些房企作品的都经过市场考验,作风稳健,未来品质有保障。

  还有就是占大多数的刚需和刚改群体特别看重的性价比因素,虽然不是那么直观,很多时候难以评估,比较简单而有效的选择办法,那就是在区位、配套和开发商品牌都有保障的情况下,尽量选择大盘项目。

  举例来说,在昆明置业主流区域的北市区,俊发城为什么多年占据销售排行榜前列,受到购房者青睐?答案无非就是地段、配套、品质、综合性价比高,商业、医疗、教育甚至公园都能安排的明明白白,与此相同逻辑的还有南市常年热销项目彩云城,也同样以配套齐全著称。

  其实这种随大流的选房方式,也可称为“偷懒”的做法,最大的优点就是安全且有足够的保障,同时房子作为重要家庭资产,不仅足够抗跌,而且升值性能不错,这一点从俊发城这些年稳定的升值幅度就可以证明。今期香港高清跑狗图纸乖乖图库资料大全



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